成都好地段投资回报很坑项目：春熙village、阳光新业中心

       　地段对于商业产品投资有多重要，外行人都知道，但是在成都商业地产市场上，却出现了一些商业奇葩，占据成都的黄金地段位置，忽悠了一堆人购买他们的产品，却不能带给投资者丰厚的利润。这些项目的不成功有很多原因，要么处在一个很尴尬的交通位置，要么产品自身就有很多问题。

　　这其中最知名的莫过于一环的春熙village、未来中心、阳光新业中心和二环高架附近的绿地锦天府、中开大厦，都是在成都二环以内的好位置，春熙village甚至在成都最繁华的春熙路商圈，然而位置好并没有什么X用，商业依然卖不动，投资者依然亏得上天台。

　　1、白金瀚宫国际大厦

　　项目简介：白金瀚宫国际大厦由实力开发商成都融金房地产开发有限公司精心打造，是区域内政府规划的重点在建工程项目。项目由白金五星假日酒店+白金领寓+白金写字楼+白金产权商铺组成，将打造成为成都顶级城市酒店商业综合体。

　　开盘日期：2011-01-01

　　商业：181户

　　均价：34709元/平

　　周边租金：120-320元/平.月

　　建筑面积：65000㎡

　　绿化率：15.00%

　　车位：326个

　　开发商：成都融金房地产开发有限公司

　　小编点评：现在再实地去看白金瀚宫国际大厦，绝对想不到这个项目之前的精装公寓敢卖到2万，项目现在已改名叫中开大厦，商铺仍处于大面积的招商中，屈臣氏和肯德基的生意都快做不下去，写字楼原有租户也大量选择外迁。与周围普通商品房相比，项目自身并没有多少亮点可言，虽然处在一环与二环的中间位置，清江东路的通达度却很差，地铁4号线的修建，交通拥堵。底商不行，公寓又没有多大市场，项目前景发展艰难。

　　2、未来中心

　　项目简介：项目位于蜀都大道与一环路内侧的交汇处，占地面积15亩，建筑面积约8万方，项目物业形态包括商业、LOFT和产权式酒店三大业态。其中地下一层到五层为商业裙楼，A栋塔楼为纯LOFT，B栋塔楼为五星级酒店装修标准的产权式酒店公寓。整个项目被《第一财经》评选为“2013年最具运营价值城市综合体”。

　　建筑面积：80113.91 ㎡

　　占地面积：9519.67 ㎡

　　容积率：6.00

　　车位：314个

　　商业：1042户

　　均价：商铺92629元/平

　　土地使用年限：40年

　　开发商：成都市水碾河商场有限责任公司

　　项目地址：成都市成华区东风路26号

　　办公物业

　　均价：17286元/平方米

　　物业费：6.00元/平方米/月

　　物业公司：成都宏鹏物业管理有限公司

　　物业级别：LOFT

　　层高：4.90米

　　办公建筑面积：11649.31㎡

　　开盘时间：2013-12-29

　　交房时间：2016-06-30

　　户型区间：50-130㎡

　　客梯数：3个

　　货梯数：1个

　　集中式商业

　　参考均价：92630元/平方米

　　商业建面：11649.00㎡

　　开盘时间：2013-12-29

　　交房时间：2016-06-30

　　户型区间：53-125㎡

　　小编点评：未来中心在一环与蜀都大道的交汇处，前期的推广做的非常不错，开盘后商铺单价卖到了9万，销售效果不大理想。分析原因，项目位置虽然可以，在春熙路商圈、东大街商圈、建设路商圈、攀成钢商圈的交汇处，却谁都不搭边，谁也罩不了。东大街虽然是成都最知名的金融一条街，却也辐射不到一大片住宅小区后面的未来中心。交通同样如此，地铁2号线从东大街经过，最近的站点与项目有10分钟的距离。周边各种宿舍小区集群，办公物业比较孤立冷清。相比较，家庭体验式商业中心还比较靠谱，但是，项目一环的对面是一个在建的项目成都饭店锦天地，也将打造购物街区，两者会形成直接的竞争关系。

　　3、华惠财智时代

　　项目简介：项目总用地6.3亩，总建筑面积3.62万方，集LOFT、商业、国际品牌酒店多业态为一体的超高层单体智能化建筑，其中LOFT1.19万方，商业建面0.52万方，地上29层，地下4层，其中15层作为避难层。项目将打造成为区域休闲生活潮流集聚地，对项目周边现有商业形态、业态提档升级。

　　建筑面积：36207.18 ㎡

　　占地面积：4213.17 ㎡

　　容积率：7.98

　　绿化率：20.00%

　　车位信息：146个

　　土地使用年限：40年

　　开发商：四川盟宝实业有限公司

　　项目地址：顺城大街三多里街

　　办公物业

　　参考均价：13914元/平方米

　　物业费：2.60元/平方米/月

　　物业公司：成都金房物业服务有限公司

　　物业级别：LOFT

　　层高：4.90米

　　办公建筑面积：11854.75㎡

　　总户数：224户

　　开盘时间：2014-05-25

　　交房时间：2015-12-30

　　户型区间：36-73㎡

　　客梯数：3个

　　货梯数：2个

　　社区底商

　　参考均价：30773元/平方米

　　总户数：13户

　　商业建筑面积：5255.91㎡

　　开盘时间：2014-05-25

　　交房时间：2015-12-30

　　户型区间：25-900㎡

　　小编点评：华惠财智时代在刚入市时就被成都媒体黑了一次，项目本身确实不咋的，商业不临街，周边多是家具馆，顺城大街对面就是成都著名的烂尾改造楼富力天汇（顺城大街简直就是成都商业的好望角）。项目0.52万方的商业体量太小，可作办公用途的公寓4.9米层高即时可分两层也显得比较压抑，现在成都的写字楼整体面临过剩的趋势，也在降低租金谋生存，华惠财智时代这种交通不好周遭环境糟糕的公寓已没有多少优势可言。

　　4、阳光新业中心

　　项目简介：阳光新业中心位于一环路九眼桥区域。总占地面积30670.88㎡，总建筑面积252574㎡，容积率5.6，绿地率22%。项目集精装公馆、天际LOFT、央景华宅、甲级写字楼，锋尚购物中心为一体的城市核心区综合性物业。

　　建筑面积：252574.00 ㎡

　　占地面积：30670.00 ㎡

　　容积率：5.60

　　绿化率：22.00%

　　车位：1014个

　　开发商：成都锦尚置业有限公司

　　项目地址：一环路东五段

　　办公物业

　　参考均价：16782元/平方米

　　物业费：3.80元/平方米/月

　　物业公司：成都诚悦时代物业服务有限公司

　　物业级别：SOHO,LOFT

　　层高：4.9米

　　土地使用年限：40年

　　办公建筑面积：62736.64㎡

　　总户数：1062户

　　开盘时间：2012-08-25

　　交房时间：2014-07-31

　　户型区间：44-105㎡

　　客梯数：9个

　　货梯数：1个

　　小编点评：项目的购物中心部分有6万方，2014年开始运营，人气惨淡。精装公寓户型在47—90㎡之间，4.95米层高，一度获得了不少投资者的青睐。自身位置确实还可以，周边消费人群也多，可现在就是卖不动了。这与成都的公寓的过剩有不少关系。一直以来，我们都在谈成都的商业和写字楼过剩，危机已经很明显，其实公寓也已经到了消化不了的地步，投资者要注意。

　　5、春熙VILLEGE

　　项目简介：春熙village位于成都市春熙CBD核心区域，上东大街111号，东靠署袜南街，西临交通路，背靠中国第三大商业街“春熙路”，与商贾云集的国际商贸中心盐市口无缝连接。春熙village作为率先为投资者呈现的部分，以国际潮牌购物体验的西南地区首席潮牌购物中心，将带来更广泛人气，形成集商、吃、购、游、商务洽谈为一为中心，针对18—35岁的青春潮流族、时尚个性族、及周边商务办公新贵人群打造体的一站式潮牌购物中心。

　　建筑面积：37552.00 ㎡

　　占地面积：8149.00 ㎡

　　开盘日期：2013-04-06

　　商业：230户

　　均价：122829元/平

　　1栋办公加商业

　　参考均价：18737元/平方米

　　开发商：成都通汇置业投资有限公司

　　项目地址：锦江区东大街上东大街段111号

　　小编点评：项目现在出售楼层为1至3楼，面积大小10-100多平米左右，售价6-26万/平米左右。在购物中心还没有正式对外开放时，春熙village的外观确实让人惊艳了一把，6万起的单价也让投资者下了一跳，从项目现在的经营情况看，投资者忍住不下手是正确的。春熙路虽说是成都最繁华的商圈，却不是随便一个产品就能立足。原有的商业如新世纪百货、壹购等商场已建立起自己的忠实顾客，新开的IFS和太古里集中在春熙路北段，走高端路线，不与南口为谋，影响力可辐射整个大西南，春熙village在春熙路南段方向，受周围购物人群的限制，走不了高端路线，最后高不成低不就，卖价高，租客少，商业难以为继。

　　6、雄飞中心

　　项目简介：雄飞领秀国际大厦项目是京谊地产在成都开发的第一个大型综合体项目，位于金融、商务、购物为一体的CBD核心区。

　　建筑面积：143314.00 ㎡

　　占地面积：11289.00 ㎡

　　容积率：11.86

　　绿化率：10.00%

　　车位信息：446个

　　土地使用年限：40年

　　项目地址：成都市锦江区纯阳观街66号

　　开发商：成都市京谊房地产发展有限责任公司

　　商业：1242户

　　均价：58650元/平

　　办公

　　参考均价：19492元/平方米

　　物业费：23.00元/平方米/月

　　物业公司：世邦魏理仕物业管理服务有限公司

　　办公建筑面积：49597.61㎡

　　总户数：228户

　　户型区间：130-2000㎡

　　客梯数：11个

　　货梯数：2个

　　商业

　　参考均价：111641元/平方米

　　总户数：1363户

　　建筑类别：集中式商业

　　商业建筑面积：11288.60㎡

　　开盘时间：2011-12-01

　　交房时间：2014-03-31

　　户型区间：4-120㎡

　　小编点评：雄飞中心项目2011年开盘，4年过去，商业依然还有60%的存量。这个项目虽然有政策的支持，太升南路虽说要改造，到目前为止却没见什么成效，交通依然混乱，老房子依然一大片。投资者又不是慈善家，看不到未来的项目谁愿意下手？

　　7、绿地锦天府

　　项目简介：绿地锦天府处于东二环中心繁华区域，配套设施齐全，紧邻规划公园。周边步行十分钟内的由香港置业和香港合景泰富联合打造的高端百货mid town及新鸿基及九龙仓，恒基兆业三家联合打造的综合大型卖场ICC，韩国乐天百货，以及大型综合性商业中心万象城，万达广场和距项目2公里处的几大商圈—建设路商圈，东大街商圈，春熙路商圈及红星路商圈等，购物配套成熟。

　　物业类型：商业

　　参考均价：79707元/平、66945元/平、36010元/平

　　周边租金：70-400元/平.月（周边老小区底商租金较低）

　　物业费：5.50元/平方米/月

　　物业公司：成都嘉诚新悦物业管理有限公司

　　土地使用年限：40年

　　总户数：27户

　　建筑类别：社区底商

　　商业建筑面积：2054.40㎡

　　开盘时间：2012-02-28

　　交房时间：2014-10-31

　　户型区间：69-390㎡

　　小编点评：二环高架旁的商业，位置很好，交通成掣肘，高架沿线的商业没有一家开业的。除此之外，锦天府的商业有一个很大的弊病，开间进深比例比较奇怪，正常的开间进深比应该在1:2，锦天府3米的开间进深至少有10米，开间进深比至少达到了1:3以上，跟1:1.5的黄金分割比例相差甚远，商铺昭示性若，不利于招商。而且这类项目为了保证住宅的居住环境，通常都是没有烟道不可做餐饮的。

　　未来我们看到的大部分住宅底商的业态就是：超市、诊所药店、干洗店、服装店、花店、通讯服务以及各种中介门店等。以服务楼上的住户为主，大家的构造也都是半斤八两相差不多。