成都房企并购潮来袭 恒大“接地气”融创持续发力

　　8月31日，天朗控股集团表示天朗与融创仅就西安区域的地产开发建立战略合作关系。双方将共同出资组建西安平台公司，未来新开发项目可以以融创56%、天朗44%的持股比例进行合作开发；天朗控股集团将出让西安2个在建项目股权予平台公司；将济南、南京、成都共3个房地产住宅项目转让给融创。

　　7月14日晚，华人置业集团发布公告，恒大地产全资附属公司将以65亿港元代价，收购其位于四川成都的三个物业及一笔私募基金投资。华人置业预期将从出售交易录得收益约11.51亿港元。涉及的项目有：西锦城、都汇华庭、华置广场。

　　记者就恒大和首创收购成都的项目后，在营销模式的变化、业主权益的维护以及商业形态的重新打造等方面，进行了实地探访。

　　恒大“接地气”营销铺路

　　收购后业主权益维持不变

　　时至今日，恒大入住这三个项目已有两个月有余。恒大都汇华庭销售总监告诉记者，从恒大接手后，原有业主在产权变更和物业服务方面并无影响。甚至在销售情况上有所回升，目前已认购100多套。“现在到访的量比华置之前的多。2号楼开盘前平均一天有几十组，开完盘一天有十几组吧。”这样的好成绩也要归功于恒大强劲的营销模式。

　　7月15日，恒大在第一时间将华置三个项目重新更牌。

　　7月23日，就有市民收到了恒大·华置广场的传单，并上传网络，而这距离7月14日华置发布公告仅过去9天时间。24日，恒大·都汇华庭首次亮相于成都主流报纸，一时让人不禁惊叹恒大的速度以及执行力。

　　位于成都市提督街的恒大华置广场

　　与恒大其他项目一样，易主后的恒大·华置广场也使用了大规模的小蜜蜂在地面进行扫街工作，进一步扩大地缘客户的宣传。在顺城大街、太升南路、提督街、总府路都能看见恒大·华置广场的小蜜蜂工作人员进行项目派单、宣传，并将有意向客户带到售楼部。在克而瑞成都区域研究经理曾巾津看来，采用小蜜蜂等线下渠道方式成本较低，是恒大擅长的线下低成本拓客方式，但相对于华置项目来说，还是很难去改变其去化速度。

　　华置广场部分试营业的商家

　　从华置广场和都汇华庭自身的定位来看，两个项目地处市中心，价格相对较高，户型面积大，大面积的扫街模式很难找到真正的客户。“高端系产品去化速度无法和刚需系产品相提并论。虽然恒大接手目前在售华置广场和都汇华庭比华置自己销售有一定趋好，但要想快速销售还是较难。”曾巾津分析道，恒大对华置广场进行的商铺销售，也是需要交由恒大统一管理，相对于购买商铺，这种模式相对稳定。“华置广场的购物中心规划有140多间，目前招商招了134间，相当于差不多有90%多已经招了商。”华置广场负责人的这番话也恰巧印证了业内人士的分析。

　　据锐理数据监控显示，成都商业综合体在接下来的4个月将有银泰城、恒大 The One、中粮大悦城、龙湖金楠天街、4大购物中心开业。恒大华置广场负责人告诉记者，The One将于9月26日正式开业，目前已有部分商家在商场内试营业。这四大购物中心在业态上各有特点，但都无一例外的以打造体验式购物为主题，注重线上线下的创意互动。

　　一环路镗钯街的都汇华庭项目

　　不过，恒大都汇华庭的负责人也告诉记者，目前他们正朝着精准拓客的方式去发展。“毕竟这是高端产品，我们也要与之前的刚需产品做出区分。因为恒大之前大部分的思维是一刀切的，所以我们也是正在努力。”

　　除此之外，恒大都汇华庭在入住之后留下原班核心团队，并积极地告知业主，给出承诺。“我们让这些置业顾问拿上粮油去拜访业主，并告知业主恒大已经接手这个项目。我们在保证原来华人华置物业服务的基础上，我们还会不断的提升，也是给他们作出承诺。并送上我们的小礼品。”在2014年购入了都汇华庭小户型的业主周女士，在接受腾讯房产成都站采访时也表示恒大在收购后不久便主动联系她，并将一系列物管服务和产权证明向她阐明，“坦白的说，他们（恒大）还是很有诚意，至于到底后期怎样，还是要看未来考验。”

　　当然，这一切都绕不开产品本身的地段优势。都汇华庭和华置广场这两个项目分别位于成都一环路上，稀缺的资源加上品牌效应，正如都汇华庭销售总监所说：“很多人都是看中这个精装，恒大的精装做的比较精美，档次比较高。当然大部分人还是看重地段。”

　　“收购王”融创再度发力

　　在成都与天朗“收购合作”

　　除恒大以外，今年融创收购动作频繁，比如对绿城、佳兆业、中渝置地、天朗、雨润等企业的收购，也有融绿平台之争，其中，有成功也有失败。

　　位于成都一环路西一段的天朗锦邸

　　曾巾津认为，此次融创收购天朗的在济南、南京、成都的6个项目，目的在于借天朗之力打入二三线城市，占据市场份额。“从市场来看，成都作为西南重镇，其地理经济等地位是非常重要的，而成都目前经济发展速度较快，全国知名度较高，而房地产相较于一线城市未来还有一定发展空间。”曾巾津在观察融创的一系列收购动作后分析道， 二三线城市发展空间较大，但风险并存，稳健的二线城市更适合融创的发展。“无论是中渝国嘉还是成都天朗，融创的收购和合作都是在进一步扩大在成都市场的占有率，而对天朗来说也缓解开发过程的资金压力。”

　　房地产行业或迎来“收购”好时机

　　重点看大型房企如何转型

　　相关研究机构报告就指出：“在房地产行业基本面见顶的整体大环境下，势必存在中小企业的退出和转型，市场份额向着拥有品牌优势、规模优势、成本优势等大型重点房企转移的现象，此乃大势所趋。”保利地产在9月11号召开的临时股东大会上，除了顺利决议通过150亿元公司债券发行议案之外，其董事长宋广菊就点出了此次发债的其中一层原因：“兼并收购是未来提升规模的重要方式之一，而保利地产也将积极探索。”

　　面对行业并购，恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧早前在业绩会上回应：“这些年我们并购了很多小项目，帮助公司实现了快速发展。收购能够实现快速增长，所以我们欢迎并购，并购会创造更好的机遇。”

　　而另一组数据则表明，据不完全统计，目前仅北京、四川、武汉等三地，截止2014年已有上千家房企“消失”。随着大型房企的一系列动作，或表明房地产行业迎来“收购兼并的最好机会”，两极分化正在加剧。

　　在曾巾津看来，收购和兼并是一种房地产行业的联合和转型，虽然本地的一些中小型房企在当地市场上有一定占有率，但现在经济压力比较大，资金缺陷在此就可以表现出来。“长期发展的话，这些中小型房企需要稳定的资金来源，而合作及并购就是一种转型。”

　　再者，在目前房产库存较多的市场环境下，中小型开发商来说压力很大，退出市场的企业较多，而未来的市场份额会向着拥有品牌优势、规模优势、成本优势等大型重点房企转移，而收购这种现象会在未来房地产市场上涌现。但这并不代表着一定就是最好时机。“也需要看大型房企是否有这种需求，不能说对于房地产行业迎来收购兼并的最好时机。”曾巾津士分析道。