第一太平戴维斯中国商铺及零售服务部高级董事朱兆荣曾提出：“第一代商业地产已渐为‘明日黄花’，而第二代商业地产正蓄势崛起，品牌‘鲜’是第二代商业地产的重要特点之一，应在不遗余力保留经典品牌的同时，引进优质的新品牌，只有做到‘新’、‘老’搭配，才能始终保持那份神秘感和新鲜感，这是吸引人流驻足的核心要素。”
的确，经济的不断繁荣，催动着人们对品质生活的追求和对新鲜事物的崇尚。近年来商业项目与国内外优质品牌的加速联姻，正是为了满足消费者日益理性的态度、愈发挑剔的口味，及对这些熟悉而又陌生的品牌的期待。在赢商网联合第一太平戴维斯推出的“新店入蓉”系列报道第二期中，我们就将重点关注商业项目在新品牌引进上的获益、考量与决心。
拉动商业消费及升级换代 新品牌功不可没
众多新进品牌在成都市场收获的不俗人气与业绩，印证了品牌更新在为商业项目创造话题性、贡献客流量上的大有作为，类似的案例还有位于重庆龙湖北城天街的苹果直营店，其开业以来月均吸附人流量超过30万人次。这直接改变了北城天街整体客流的分布：从过去主要由LG层接入，到现在激增了一楼部分接入的数量。
苹果重庆龙湖北城天街店月均人流量超30万
“这些优质客户如果因为某一个新品牌去购物，必然会带动商业体的其他消费，他们可能选择在此就餐或看电影，甚至不排除会购买其他品牌的商品，对于商业体人气的提升是显而易见的。”第一太平戴维斯华西区商铺部高级助理董事邓耀华认为，新品牌进驻对于商业体的消费能产生强有力的拉动，同时对于项目后期引入新店也有着良好的促进作用，这一点恰好在成熟商业项目的升级换代上至关重要。
同样是重庆龙湖北城天街，就作为其中典型，在维多利亚的秘密进驻后，无论是销售业绩抑或发展前景，均收获了十分明显的效益。显然，面对新商业项目的不断涌现和挑战，成熟商业体更需注重自身品牌的更新，尤其应着力引进区域内暂时缺失的优质品牌。
效果与成本博弈 品牌更新重质不重量
但值得警惕的是，新品牌的“新”会带来活力，却也会带来相对风险。“新”代表该品牌在本地缺乏客户资源支持，更代表非核心项目招入该品牌需要付出相对高昂的成本。因此，商业项目更需明确，品牌更新的“新”是概念上的“新”，还是真正能为自身创造利润的“新”。事实上，到底是新进成都的品牌还是新进项目的品牌，并非关键，最重要的是这个品牌是否适合项目本身。
同样的，虽然市场为成都承接了如此多的国际一线品牌而雀跃，但商业体在新品牌的引进上却不应只追逐数量。一般来说，核心商圈新项目的新店占比肯定更高，其更好的硬件条件和更多的铺位选择让新品牌拥有更大的自主空间，这显然优于新品牌进入成熟项目时或许要遭遇的排队等候和位置不佳。但就商业体本身而言，还是应根据自身定位的需求来实施品牌创新策略。有些项目就适合经营更多广为人知的品牌，例如社区型商场，尤其是服饰、餐饮、超市等类别的品牌最好为民众熟悉认可。而众所周知，成都王府井百货（需求面积:40000-80000平方米）的新进品牌也不多，但其运营情况依然良好，赢商网在年初就曾报道过，2014年王府井春熙店和科华店的销售额包揽了本土百货业绩的头两把交椅。
成都王府井百货稳坐本土百货业绩头把交椅
邓耀华也强调，商业项目在考虑新店占比时，更应关注品质而非数量。“关键要看你引进了什么品牌，它的市场反应如何，对招商有无促进，对整个商业项目的租户组合有何影响，能否积极推动后续品牌更新换代，以及你引入这个品牌花费了多大代价，这些代价在租期内能否承受。引进新品牌的作用与付出成本之间是有关系的，你付出了什么，品牌又给你带来了什么，这才是我们应该关注的问题。”
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审慎与决心并重 商业项目引进新店多思量
那么，商业项目在引入新品牌时考虑的因素有哪些？邓耀华表示：“包括该品牌的公众认知度、承租能力、销售业绩，在全国及西南区域的拓展计划，对项目物业面积、楼层和租户组合的要求，货品和店铺装修水平与在一线城市的区别等。”涉及的方面之多，也再次佐证了商业体在品牌更新上应秉持的审慎态度。
维多利亚的秘密临时增加进驻重庆计划
但有趣的是，赢商网记者也关注到，商业项目一旦认定某一新品牌后，体现出的决心对于该品牌进驻又将起到决定性作用。重庆龙湖北城天街在引入ZARA时，就将原址上多家处于盈利水平的租户进行了清理，才得以提供足够大的物业面积给ZARA，彰显出了足够的诚意，而ZARA也不负期待，对于项目一楼部分的客流输入回报了重要作用。也正是此次招商事件带给了维多利亚的秘密极大的启发和信心，才令正拟定中国区第一批开店计划的该品牌，原本于华西区只圈定成都的情况下，临时增设了在龙湖北城天街以及万象城的重庆首店。
国际大牌进驻中国时凭借什么标准选择城市和考量项目？又是如何做到本土化落地？赢商网-第一太平戴维斯“新店入蓉”系列报道最后一期将为你揭晓答案。
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