“弃住从商”成趋势 成都商业地产供过于求压力大

　　无论是对于专业的投资者还是开发商，当前“弃住从商”已经成为绝对趋势。根据此前公开的数据，今年前六月成都月均成交商业物业10.55万平方米，成交均价在26439元/平方米，相比2011年同期增长了62.42%。其中商铺的月均成交面积同比上涨125.23%。但就在如此大势之下，并非所有商业地产项目都是“火爆”成交，成都商业地产同样出现明显的两极分化。传统成熟区域热，城市新区偏冷；供应不足的区域热，商业过剩的片区冷。传统商铺供需平稳，而压力主要集中在写字楼、商务公寓等产品形态上。

　　现状：供过于求市场压力大

　　锐理数据日前公布了一组数据，仅计算已经取得预售许可证的商业项目，包括LOFT、SOHO、写字楼、商铺等一切商业属性的投资性项目在内，截至10月底，今年成都主城区商业物业成交约150万平方米，但今年拿到预售许可证的商业项目面积已远超过300万平方米，也就是说新建的商业只有一半实现了成交，市场竞争激烈程度可想而知。

　　“经过了多年的积累，各个开发环节都滞留了大量商业项目，对于即将出售的城市综合体而言，今年商业投资性物业的竞争已经很激烈。”锐理数据总经理郭洁表示，目前主城区拿到预售证的商业项目共有700余万平方米没卖出去，按照现在的消化速度，仅仅消化拿到预售证的商业就需要4年多时间，城市综合体占据了商业供应量的较大比例，巨大供应量使得不少城市综合体项目备感压力。

　　热：入住率、大品牌成商业两大靠山

　　新港地产执行董事张红兵证实了郭洁的担忧，“今年整体商业供应偏大，市场竞争尤为激烈，不少商业项目的销售推广速度都明显放缓。”张红兵对当前城市综合体的四大投资形态进行了简单梳理：成交最好的依然是商铺，小户型公寓、酒店公寓成交也很活跃，成交数据很稳定，变化最大的是写字楼，当前成都商业出现明显的冷热不均，供应量相对不大的主城区东大街、建设路以及二环内核心区域，写字楼价格坚挺，但供应过量的城南片区无论是商铺还是写字楼，成交明显不足。

　　同样热销的还有传统社区商铺，华润翡翠城的商业“翡翠天地”、二十四城的商铺、和黄南城都汇的商业“新街里”，以及蓝光锦绣城、金楠府、COCO金沙等高入住率项目的街铺尤其火爆。华润翡翠天地依托的是翡翠城大量高消费力业主作为支撑，二十四城有着万象城做后盾，而蓝光空港国际城的韩国知名品牌乐天玛特（需求面积:30000-40000平方米）、CGV等作为保障。张红兵分析，有业主高入住率作保证的社区商铺成交都很火，另外有品牌百货、主力商家作为支持的商业项目成交都比较理想。

　　冷：人气不足导致投资偏冷

　　“我们不得不推迟开盘时间，尽管前期登记客户很多，但最终交了诚意金的客户数量与预期差了好大一截，公司不同意仓促开盘，现在开盘已是无限期推迟。”一位不愿透露姓名的开发商告诉成都商报记者，当前处于郊区或新城的商业综合体面临巨大的挑战，尽管商铺房价看起来比住宅还低，但毕竟近郊区域的商业消费存在严重不足，投资者对部分新兴区域投资存在顾虑。

　　规模高达260万平方米规模的蓝光·空港国际城，不仅是空港片区甚至在整个成都都将是最具代表性的城市级商业项目，空港国际城从今年开盘至今成交已经超过10亿元，一举成为成都单盘成交量最大的商业项目。“城市新区、近郊也存在潜在的消费需求，目前空港片区的高校师生、住区居民、航空商旅人群的商业需求量极大，但整个片区紧缺大型商业综合体，这是空港国际城受到投资者青睐的重要原因，但并非所有的近郊商业中心项目都有如此的先天优势。”蓝光文旅有关人士透露，商业投资一哄而上难免出现四面开花，但并非所有新城区的商业中心都值得投资，区域商业消费现状、未来发展潜力等是投资者判断的重要指标。

　　目前城南和城西都存在较大的商业供应量，城西郫县目前集中了龙湖时代天街、五彩城、花样年龙年国际中心等众多大项目，国际城南天府大道的商业楼盘更是集中。张红兵告诉记者，以城南为例前两年英郡的沿街商铺单价还在一两万，但现在大源片区有的商铺价格已是五六万元，商铺房价已迅速暴涨一两倍，但整个城南的入住率却一直不理想，也没有大商业品牌作带动，这使得城南商铺成交受阻。